Il mercato dei mutui ipotecari è un ecosistema finanziario in perenne evoluzione, influenzato dalle dinamiche macroeconomiche e dalle politiche monetarie delle banche centrali. Le condizioni stipulate al momento della firma di un contratto di mutuo, che possono apparire vantaggiose in un determinato contesto storico, potrebbero non essere più competitive a distanza di anni.
Come rifinanziare un mutuo
Di conseguenza, l'operazione di rifinanziamento del mutuo, che consiste nel modificare le condizioni del prestito esistente, emerge come una strategia fondamentale per ottimizzare la propria esposizione debitoria. Non si tratta di una decisione da prendere alla leggera, ma di un'attenta valutazione che bilancia costi e benefici. I segnali che indicano la potenziale convenienza di un'operazione di questo tipo possono essere sia di natura economica generale sia legati a cambiamenti nella situazione finanziaria personale del mutuatario.
L'obiettivo primario è spesso quello di ridurre l'onere mensile, perseguendo una rata del mutuo sostenibile che possa alleggerire il bilancio familiare, o di modificare la tipologia di tasso per ottenere maggiore stabilità futura. Comprendere quando e come agire è cruciale per trasformare un impegno finanziario a lungo termine in un'opportunità di risparmio.
1)segnali del mercato: quando i tassi di interesse scendono
Il principale motore che spinge a considerare il rifinanziamento di un mutuo è un significativo calo dei tassi di interesse di mercato rispetto a quelli sottoscritti nel proprio contratto. I parametri di riferimento da monitorare sono principalmente l'Eurirs (IRS) per i mutui a tasso fisso e l'Euribor per quelli a tasso variabile. Se, a distanza di qualche anno dalla stipula, questi indici mostrano una tendenza al ribasso consolidata, è probabile che le nuove offerte di mutuo sul mercato siano decisamente più vantaggiose.
Un mutuatario che ha acceso un tasso fisso quando gli indici IRS erano elevati, ad esempio, potrebbe trovare oggi l'opportunità di "sostituire" quel tasso con uno notevolmente più basso, riducendo in modo sensibile l'importo complessivo degli interessi da restituire alla banca. La convenienza è tanto maggiore quanto più lunga è la durata residua del mutuo: intervenire nei primi anni del piano di ammortamento, quando la quota di interessi pagata in ogni rata è ancora preponderante rispetto alla quota capitale, massimizza il risparmio ottenibile.
2)personali e cambiamento delle condizioni
Oltre alle fluttuazioni del mercato, anche le mutate esigenze personali possono rendere opportuno un rifinanziamento. Un cambiamento nella situazione reddituale, sia in positivo che in negativo, potrebbe richiedere una revisione delle condizioni del debito. Un aumento dello stipendio, ad esempio, potrebbe spingere a voler accorciare la durata del mutuo per estinguerlo prima, mentre una riduzione delle entrate potrebbe rendere necessario allungare il piano di rimborso per abbassare la rata mensile.
Un'altra motivazione molto comune è il desiderio di maggiore sicurezza e prevedibilità. Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile in un periodo di tassi bassi potrebbe voler passare a un tasso fisso per mettersi al riparo da futuri rialzi dell'Euribor, garantendosi una rata costante per tutta la durata residua del finanziamento.
Infine, il rifinanziamento può essere uno strumento per ottenere liquidità aggiuntiva, attraverso l'operazione di "sostituzione più liquidità", che consiste nell'estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo di importo superiore, ottenendo la differenza per finanziare altri progetti.
3)calcolare la convenienza reale
Per determinare se il rifinanziamento sia effettivamente vantaggioso, non è sufficiente confrontare il vecchio tasso di interesse con il nuovo. È necessario effettuare un'analisi completa che tenga conto di tutti i fattori in gioco.
Il primo passo consiste nel calcolare rata mutuo con le nuove condizioni proposte e confrontarla con quella attuale, proiettando il risparmio mensile per l'intera durata residua del finanziamento. Tuttavia, a questo potenziale risparmio bisogna sottrarre tutti i costi associati all'operazione. Se si opta per la surroga, ovvero il passaggio del mutuo a un'altra banca, la legge prevede che non vi siano costi a carico del cliente, né bancari né notarili.
Se invece si sceglie la sostituzione, si dovranno sostenere nuovamente le spese di istruttoria, perizia dell'immobile, l'atto notarile e l'eventuale penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, se prevista contrattualmente.
Solo confrontando il risparmio totale generato dalla riduzione degli interessi con la somma di tutti questi costi accessori è possibile avere un quadro chiaro della convenienza netta dell'operazione. Un ricalcolo accurato è quindi il presupposto indispensabile per una scelta finanziaria oculata e realmente migliorativa